Al realizar una operación inmobiliaria, ya sea compra, venta o renta, la tentación que se tiene por pagar menos impuestos es mucha, pero el riesgo que se corre puede ser mayor.

Generalmente, las transacciones de este tipo pueden prestarse para evadir impuestos o subdeclarar los valores reales de la operación, con el objetivo de obtener una mayor ganancia para el que vende o renta y, al mismo tiempo, que sea menos gravoso para el comprador.

Sin embargo, pactar un trato por abajo de su precio real, comprar casas en valores altos sin poder justificar la procedencia del dinero o rentar viviendas sin reportarlas al fisco, son delitos fiscales que pueden castigarse hasta con cárcel.

Según abogados fiscalistas y notarios, es muy frecuente que al realizar una operación de compraventa de vivienda se quieran manipular las cifras para pagar menos impuestos.

La fiscalización del SAT en estas operaciones es alta, señalan, debido a que los notarios público son obligados solidarios en las operaciones, al reportar al SAT y a las autoridades locales los impuestos involucrados en la operación, por lo tanto, los riesgos también son muchos.

No sucede lo mismo en el caso de arrendamiento, donde la tasa de evasión del ISR de personas físicas que rentan propiedades es del 80 por ciento, de acuerdo con un estudio sobre evasión fiscal elaborado por el ITAM.

“Si el comprador pacta ante el notario público a un valor por abajo del real, pudiera beneficiarse, porque pagará un menor ISAI (Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles), pero en el futuro, cuando venda, deberá pagar impuestos sobre una utilidad mayor”, explica el abogado fiscalista Bernardo Elizondo.

“Es preferible poner el valor real, porque a la hora de vender va a tener una utilidad real, no ficticia”.

Aunque aparentemente esta transacción podría beneficiarle al vendedor, dice, no siempre es así.

Explica que si la persona que adquirió le deposita al vendedor el dinero de la compra en una cuenta bancaria, el fisco podría presumir que la parte del ingreso que no declaró ante el notario es de procedencia ilícita.

“Al no tener justificación, se considerad ingreso gravable y se genera evasión fiscal, lo que puede ser constitutivo de un delito que amerita cárcel, en caso que se demuestre que se simuló la operación con la finalidad de evadir impuesto”, agrega.

Y si una persona compra una casa y no declara impuestos, añade, el fisco podría pedirle que justifique los ingresos y, en caso contrario, podría presumirse que existe evasión fiscal.

Para evitar estos problemas, lo mejor es que cuando compre una casa–habitación reserve entre el 3.
5 y 4 por ciento del valor de la transacción para pagar todos los impuestos y derechos, incluyendo los honorarios del notario.

El gasto más importante para el que compra es el 2 por ciento del Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI), cuando la propiedad sobrepasa los 510 mil pesos.

Si la vivienda tiene un valor inferior a 300 mil pesos se le reduce el cobro, siempre y cuando el que compra no tenga otra propiedad en el Estado o su esposa.

Pero si su valor está entre 300 mil y 510 mil pesos, paga el 2 por ciento de ISAI sobre la diferencia entre estas dos cantidades.

El comprador puede estar sujeto al pago del ISR cuando la diferencia entre el valor del avalúo o catastral y el de la operación rebasa el 10 por ciento.